2013年7月時点の基準地価は、3大都市圏で商業地が5年ぶりの上昇。住宅地も下げ幅を縮め、長く続いた低迷から脱却する日も近い。そこで、来るべき不動産バブル時に有望な投資エリアをプロに聞いた!


◆よくある地価ランキング実は間違いだらけ!?



「巷によく出回っている『地価高騰率ランキング』の類いは、あまり信用できない場合が多いので注意してください。例えば東京都なら、中央区銀座から小笠原諸島まで幅広いエリアが含まれるわけですが、統計をわかっていない人がランキングを作ると、これら全エリアの地価を平均した上でランキングを作っていたりする。これではまったくといっていいほど、不動産を買う上での判断材料にはならないわけです。また、統計の知識はあっても不動産業界のことがわかっていない人がランキングを作ると、商業地と住宅地をごちゃ混ぜにしたりもする。商業地と住宅地は値動きの仕方が全然違うので、分けて集計するのが必須です」(不動産投資関連の書籍も手掛ける玉川陽介氏)

 実のところ、統計と不動産の両方に精通する人材というのは数が少ないという。その点、玉川氏はそもそも統計のプロであり、独自の不動産データ分析を行うほか、物件の実質的な収益を瞬時に試算するエクセルシートなども開発している(ちなみに、このエクセルシートは玉川氏の近著の「特典」としてもついているので、要チェック!)。

 そこで玉川氏に、統計学に基づいて、東京都内でこれから「上がる街」「下がる街」をランキング形式で予測してもらった。

不動産

「このランキングは、住宅地を対象として、公示地価(※基準地価と算出方法はほぼ同じ。発表時期と用途が異なる)に基づき、2000年のITバブル崩壊後から2007年のファンドバブル絶頂期までに都内で特に値上がりしたエリアと、値下がりしたエリアを順位づけしたものです。ご覧のとおり、『上がる街』はいずれもブランド力の高い、人気エリアが中心となっています」

 結果的に、ファンドバブルの人気エリアにはほぼ普遍的な人気があるため、これからバブルがやってくれば、やはり大幅に上昇する可能性が高いのだという。

「これは都内の上がる街ですが、全国に目を向けると、例えば京都あたりはいつの時代も値崩れしにくい。やはり安定したブランド力で、不動の人気があるという証左です。都内でも、ブランド力が高い人気エリアほど、景気高揚時に地価上昇の初動は早くなり、上昇率も高くなります」

【玉川陽介氏】
コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ代表。統計学に明るい不動産アナリスト。『不動産投資1年目の教科書』(東洋経済新報社)を上梓

― アベノミクス&五輪で起こる不動産バブルを統計学で予測した!【2】 ―